《搜狐家长课堂》之“以房养学”讲座

　　我们再看供给，我们说了澳洲是一个供不应求的市场，因为房屋审批发放速度非常慢。拿出来供应的房产也是非常少的。我们总结了一下，未来今后六年，房屋短缺以我们项目所在新南威尔士州为例每年6到7万套左右水平，以颐和公寓产品为例，短缺维持到2016年这是澳洲政府统计估计到短缺到2016年，也早秋了您的租金每年以6%速度在增长，所以非常适合国内客户投资，买了房子不用担心房子租金租不起价，因为一房难求。悉尼的金融系统是非常安全的，控制房地产必须“求先于供”。澳洲是一般前期都是用自有资金开发，包括我们在内。澳洲要把你所销售房源70%合同拿给银行，银行才能放款给你，我们用自己钱开发不是用老百姓开发，金融系统非常安全的。这是2011年全球五十家最安全的银行，我们中国也有，包括农业银行只排在第42位，澳洲银行是非常安全的，金融系统是非常安全的。澳洲降75个基点，中国降25个基点，通过这个图我想跟大家讲，现在是一个抄底澳洲非常好的时机，因为我们看浅色部分是澳洲的利率，澳储基本利率现在纪律水平已经接近近二十几年历史低位，利率水平接近历史低位也是大家可以抄底很好时机。中国为什么不是抄底时机，整个中国20多年来，利率的最低的水平是在09年，还有2002年、2003年这个水平，但是现在仍然没有回到历史的低位，所以现在我认为大家在中国买楼虽然现在有一个房价要再重新上涨的预期，但是我认为还不是合适的时候。但是澳洲起码利率属于历史低位，从10月1号对首次置业者有补贴，原来只补贴七千澳币，现在补贴1.5万，鼓励首次置业者买房，这是长周期，放假开始上涨政策支持的信号。还有相对利率水平相对国内来说低。降了25个基点之后，房贷6.8，澳洲6.6，比国内同样贷款利率水平要低的。

　　这是供给方和需求方信息指数，新房开工率。我们知道中国新房开近几年工率几乎没有下降，一般上涨。但是今年新房开工率下跌8%，说明发展商是不乐观的，澳洲新房开工率是在平均非常合理的水平，供给方是乐观的。再看需求方，同样在均值水平，历史低位在04、05年，但是超过了100指数。需求方、供给方是乐观的。用这个表格是跟中国房地产进行对比的。

　　这是一个银行的数据，我们总结出来金融是水，房地产是船，如果想投资一定要跟紧银行，银行永远是对的，即使它是错的我们也要听银行的。这是为什么呢？我们看绿色的部分是澳洲人的家庭收入，红色部分是还银行的按揭贷款。当你还银行按揭贷款将您收入不到30%的时候，蓝色部分房价未来十几年稳定增长，但是当你还银行贷款超过你家庭收入50%以后，我们看89年、90年几乎占家庭收入全部的时候，房价就要下跌了，就要调整了。所以银行是掌握了这个数据的，你看哪个国家银行您低首付大胆投资，首先银行保证您房地产市场起码是健康的，起码还有五到十年发展空间。中国第二套房为什么把首付比例提高六成，为什么利率上浮10%，银行开始控制风险，银行先于我们了解这个风险。澳洲楼最低5%首付都可以，澳洲金融系统是求先于供的市场，现在一般都是三成以下，30%以上。我们知道美国虽然房地产市场在调整，但是美国很难再贷到款，几乎贷不到款。所以澳洲是一个投资非常好的标的国家。

　　这是整个贷款方式的比较，我们看首先第一点，我们认为你不管在国内有多少套房产，购买澳洲房产最高首付3成，首付非常低。第二不用白白供楼，澳洲现房交割之后才还银行贷款，可以租金抵月供。澳洲最大的发展商房子质量虽然很差，但是房产每周主要消化一般五六套在买，可以租金抵月供，比较安全，只用付首息，用租客帮你还银行贷款。还款压力非常小，五年一个周期，15年不用还本金，只用还利息。利息还银行贷款是可以抵税的，包括新房前五年折旧可抵税。澳洲是29%所得税，鼓励长期投资，你如果超过一年，我们三年帮你打理，肯定三年之后才卖，三年之后才卖税费减一半，折旧的部分几乎可以抵掉所有税。所以去澳洲投资买新房的话是一个避税比较好的方式。澳洲同样可以做银行合同，卖给你，我们把合同价格做低一点，可以省掉印花税，我同样可以省掉所得税。这一部分纯享受到36.9%投资回报率。

　　再看再贷款，国内肯定很难再做到，包括把房抵押做不了再按揭，但是澳洲增值部分可以套现的，还有澳洲鼓励多次贷款，市场化利率贷得越多，利率优惠越多。澳洲有信用记录对你移民也是有帮助的。增值部分怎么套现，200万房子你付了三成，澳洲如果不想欠那么多房贷，可以有40万可用资金，可以做生意，只欠100万房贷。升值之后200万房子增值到300万，同样银行给你70万守信，你现在本金欠银行房贷还是100万，可用资金110万，现金给到你，利率不上浮可以再来投资房产，或者再进行做生意。澳洲房产可以说比如生意缺钱了，澳洲房地产可以去银行评估，增值部分可以套现出来可以用，国内绝对做不到的。

　　我们知道国内银行一般前几年比较优惠的时候可以做到随借随还，现在银行做不了的。澳洲是可以的，现在缺钱了，把这一部分钱贷出来，又有钱可以马上还回去。我们知道在国内提前还银行贷款要预约，很难提前还款，澳洲随借随还非常好的渠道。

　　大家比较关心的回报率，刚才我讲了在广州市中心公寓产品回报率做到3%，但是悉尼5.25，别墅4.43，同样是300万，因为我可能回报率可能没法比较，但是同样有300万房子，在国内买，以广州为例，买了300万房子做到7000非常高了，但是澳洲300万买一个房子，租金可以租到1.3万，比国内高一倍。澳洲投资回报率非常高的。

　　三年我们颐和帮您打理，担心三年之后房子里家具装修是不是损害，澳洲是保护房东权益的，一般物业管理税都是房东承担的，但是现在买颐和地产这个产品不用担心了，我们全部帮你付，帮您交市政管理费和物业税，但是三年之后拿给中介卖，到时候可能要承担这些费用了。有一个坏租客名单，如果租客把房屋家具损坏了，上坏租客名单，澳洲全国联网的。还有澳洲中介非常发达，澳洲对中介惩罚非常严格，最高刑期是七年，如果中介骗人钱一般刑期七年。

　　最后一点讲以房养学，如果想去澳洲，包括王总上悉尼最好大学，全球排第38位，想上最好的大学，一年学费四年下来大概8万澳币，这只是一个平均学科。可能好一点学科更贵，租房子四年下来10万澳币，大概18万，将近19万澳币，大概100多万人民币。但是如果买一个50万澳币房子，加上增值部分，扣掉税费，净收益7.6万澳币，我们产品提供了很多。因为留学生我们前期购买也是留学生为主，自己住一间，把另一间出租出去，把房子出租出去，如果自己租一间，这边可以租到550澳币一周，现在最高可以租到630，因为我们离火车站非常近。离火车站近租金非常坚挺，租到550澳币是保底的，四年下来总收益19万，可以抵掉上学的费用，留学的费用包括你的生活费，可以做到零成本留学，买一套成本可以作为理财非常好的工具。如果三年让我打理不住，自己出去租一个，我们给你租金回报率18.88，还有30万可以作为创业移民基金。投资10%股权，也可以作为长夜移民启动资金。

　　一房三赢，如果小孩在国外留学，一般有日常开支，还有任意找你要钱，现在缺钱了。前一段我们知道网上有一个诈骗案就是QQ，看到是他儿子的头像找他要钱，打了八万块钱过去。但是那是一些黑客截了儿子的截图，骗的八万块钱。一般海外留学找家长要钱一般都会给的。但是如果有房子，知道每个月租金多少，知道每个月收入是多少，不可能随便找你要钱，大概有一个预算在哪里，也是小孩出国理财的一个非常好的渠道。

　　毕业之后如果没有买房，毕业之后什么都没有，没有任何的回报，还有对你移民也没有帮助。但是在澳洲有资产，如果不卖的话，可以在澳洲有资产，你要移民首先在澳洲有资产对你移民是有帮助的，这个可信度会非常高，还有贷款利息是可以抵税的。如果自己想去留学买一个房子可以作为开始理财的方式，因为这些学费和生活费自己现在不买房的话，也是要交给澳洲去，学费肯定要交，租房肯定要交，即使小孩寄租在澳洲人家庭，也有20%、30%支出，还不如买一个房投资。

　　下面介绍一下颐和在悉尼开发的情况，位于新南威尔士，这是2012年1季度全球各大城市房价涨幅，上海北京在跌的，伦敦在涨因为有一个奥运会预期。悉尼增长3.3，大家熟悉的墨尔本，全球最宜居城市下跌3.2，这个出来以后我写了一篇文章强者昂强，我认为悉尼是澳洲金融中心，它的资产抗跌性是非常强的。这个是涨幅。

　　再看均价，国内客户最关心均价，香港新加坡大概是每一平方米室800美元，但是悉尼是249，我们看北京上海多少呢？313。悉尼均价比北京、上海低30%。所以未来有一个非常广阔的升值空间。

　　我们项目在这个地方，在整个大悉尼正中心，悉尼之前开的东区和北区，现在也在100万澳币的水平，但是现在只有60万，还有50多万的，这边是非常热的地区，性价比非常高的。悉尼17年时间房价增长233%，但是类西区增长318%，这是这个区非常热的证据。在这个位置，史卓菲区，一般上班都是在CBD，这是早期东区CBD，我们享受双CBD配套，距离两个CBD路程13公里，开车20分钟可以到，因为中间有很多红绿灯，不算红绿灯20分钟可以到。配套非常完善，华人住在哪里住，住在波士顿，名校区，我们史卓菲区也是华人居住比较多的地方。现在不管哪个国家都不是太安全，尤其是美国，有部分华人不要太多，有照应，文化包容性稍微强一点。你想去中国餐这里都有，到北区找中国餐馆都找不到。我们距离悉尼奥林匹克公园也不远，可以满足日常娱乐、健身的需求。这是路边的三角区，唯一有一个政府规划，国外有一个新的政府规划是非常困难，国外都是私有产权，十几年几乎都不变样，因为私有产权，国外是不能强拆的，一般有新的规划。但是这个区有新的规划，未来建新的公寓，建新的公园，也是我们为什么现在这块地原因。

　　分ABC三栋，这个区最高建筑北向的，B栋虽然东西朝向但是前后都是花园，C栋北向，现在30套，4套商铺。面积区间50个平方到130个平方，总价280万多520，现在汇率调整220万到350万水平。四环边买一个房子可以在悉尼买一个房子，租金肯定要比北京要靠。我们精装修交楼跟国内一样，所有洗手间全部帮你做好，还送您电器，空调、烤箱全部送给您，全部是澳洲品牌，包括羊毛、地摊。这是样板房图片，A栋复式的，这是厨房拧包入主个。这是项目景观，完全没有遮挡，澳洲一般house，一般三四层，或者有的两层，我们九层建筑在这个区最高的，景观完全没有遮挡的。

　　下讲一下交通配套，这是大悉尼火车站点图，我们知道在澳洲主要的交通工具跟北京和广州不一样，我们叫做地铁。这边市中心叫地铁，出来就叫火车。这个项目在这个位置，步行只有五分钟，悉尼首先住大站旁边。第一交通方便，第二商业一般依托在大站周边建的。还有一般大概买一个房子房价坚挺，增长非常强劲。2011年涨幅中心区只有13个涨幅，rhodes是一个新区，我们项目增长19%，我们是大站里面增长最快的，现在是非常热的区。如果你想去留学，上悉尼大学，我们距离悉尼大学，包括现在很多悉尼大学留学生成交的客户，我们到悉尼大学因为是一个大站，下车步行可以到达悉尼大学，十分钟可以到悉尼大学。新南威尔士虽然不通地铁，但是也是非常方便的。我们项目交通是非常方便的。

　　我们配套也是非常好的，包括一会儿可能有留学的专家会讲，我标红的女子中学，想上这个学校，买了我们房子，拿了我们销售合同可以上这个学校。我们区域也是有名校区，学校、高中名校全部在澳洲排前五十位的，我们是一个名校区。我们知道买一个住宅首先商业配套是非常重要的，不知道大家听没听过一个歌叫《幸福里》，深圳有一个幸福里卖四万块钱当时单价，整个深圳均价水平只有两万多，为什么卖到四万块钱，因为捱着万象城，所有一线品牌旗舰店全部在那儿，所以支撑了它的房价会卖这么多钱。我们也有两个大的购物中心配套，步行五分钟，步行十分钟之内享受两个大的购物中心配套，有澳洲最大的连锁城市，包括银行，包括一些诊所，包括餐厅全部都有。这个是现场照片，这个我通过手机拍的，中午中学生下学都会来这里吃饭。包括大的名品直销店。我们这里华人占一半，以说粤语为主，文化包容性非常强，我们这个区是西区富人区，在悉尼澳洲一般高收入人群是律师，会计师，医生，教师这些人收入比较高。这些人在悉尼占比是10%，在这个区占比30%。还有这些人一般都会租房子住，澳洲每周发薪水的，澳洲一般商店四五点都要关门，但是周四开到十点钟，为什么？因为周四发工资了。澳洲年轻人没有像我们长期一个月积累收入时间，这周发了工资，把钱留下了租房子，其余钱几乎消费掉。澳洲一般人周末选择出海，要么开party，要么开酒水，交际成本非常高。不会买房，贷款要三十年，我不会的，宁可把钱全部消费、玩了，也不会买房子贷款。我们这个区域35.4%都是租住的，所以不用担心房子买了之后租不出去，租金租不起价，不用担心的。

　　广州有一个项目，公园28，打的公园旁的房子拿出来卖的时候比旁边贵三千块钱，有一个大的公园配套。我们项目三公里之内八个公园，奥林匹克公园离2.5公里，步行可以到。包括奥林匹克公园建一个银行总部，提供2000个就业岗位，离地铁站非常近。

　　我们这个项目第一可以低首付，第二个高回报，第三个低月供，最后一点增值部分可以套现的。现在针对国内客户是给您三年，您只要付一个首期，三年净8%回报。租金抵掉所有月供，还有钱赚。如果您符合了移民条件，澳洲是有移民法的，您符合移民条件之后，比如跟王总合作，要通过他的公司来移民的话，发生了移民费用公司帮您付。印花税现在打75折，现在也有看房团，看房团费用是1.2万团费，如果报了看房团回来买房可以抵4万房款，谢谢大家。

　　搜狐出国主持人：感谢刘伟先生对于澳洲全面解读，看一下网友有没有问题现在可以提问。

　　网友：我是刚刚大学本科毕业打算去澳留学，刚才讲到贷款、租金回报这些，我查了相关资料，留学生没有任何收入，贷款买房需要出具收入证明。

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：以父母名义做担保可以。

　　网友：或者澳洲朋友名义都可以吗？

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：最好是父母名义。澳洲房产税不限人数，最好写家长名字，因为没有遗产税嘛，这个是没有问题的。

　　网友：我想问一下刚才说ABC三个楼，叫什么小区？

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：可以查得到，一会儿写项目地点，翻译成中文叫颐和奥园，尽量搜英文。

　　网友：如果买了房子，交给您之后，旱涝保收吗？

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：旱涝保收。市场价550澳币这个水平，给您8%水平，我们发展商对于未来非常有信心，三年不想要从您收上回报。相当于了一个基金每年净10%回报。

　　网友：如果交给你们出租，主要对象是什么人士？留学生。

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：我们这个项目以留学生为主，租金是坚挺，就跟我们广东和北京学院房是一样的，学生一波一波每年都有，来了都要租房子。去悉尼大学非常方便，只有两站十分钟就到了，前期成交客户主要是家长在国内帮他买，小孩在那边上学用的，包括一些韩国留学生也会买到哪里。

　　网友：我想知道买了房子三年怎么监管，可不可以去旅游，还是过去移民有什么优势？比如想过去旅游，是不是可以拿房产做抵押这一类？

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：房产税名字是您的，前三年只是帮您打理。

　　网友：怎么监管呢？

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：我们是有物业管理，请澳洲物业管理公司，首先他帮您管这个房子。您主要是净收租金就可以了，开一个帐户，每年打租金到您的帐户。第二个对于坏租客，一般我们会拍照，租之前怎么样，出来之后还是怎么样。另外可以用它作为您的房产证明是没有问题的。

　　网友：这样的话办旅游和其他留学都有一定的优势？

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：对。

　　搜狐出国主持人：接下来进行第二轮抽奖环节，仍然抽出二等奖两名。有请刘伟【颐和地产海外项目营销总监】先生。

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：20号，24号，26号。