《搜狐家长课堂》之“以房养学”讲座

颐和地产海外项目营销总监　　刘　伟

　　搜狐出国主持人：接下来有请刘伟先生，来做“以房养学”的讲座，有请。

　　刘伟【颐和地产海外项目营销总监】：大家好，非常容幸今天能在北京跟大家交流一下以房养学经验概念，因为我是颐和地产我们是广州发展商，可能大家在北京不是很了解。我简单介绍一下颐和地产，用15年时间在中国10个城市已经开发30个楼盘，2010年我们主要做豪宅开发，做别墅。2010年我们以一栋别墅1.99亿创了当年别墅总价标杆，2011年我们一套2.99亿别墅也卖掉了，今年4.99亿别墅也马上就要成交了，每年都会创造整个中国地产行业别墅成交总价的记录，我们2010年的时候，大家可能在座有一些留学生，包括有一些在读的学生，可能比较了解彭博财经，评了亚洲不动产大奖，整个中国的深圳高尔夫一个项目，还有颐和高尔夫庄园。

　　我做一下自我介绍，我叫刘伟，毕业于南开大学经济研究所，房地产行业从业七年，之前在DIZ戴德梁行做过高级分析师，大家对于梁行不是很了解，为什么今天要提这个，因为明天是7月1号，新商人的梁先生就是DIZ的老板，也就是我的老板。现在我负责颐和地产项目，不只根植于中国发展，包括澳大利亚、包括非洲都有自己的项目。第一个项目就在澳大利亚悉尼，第二个项目在美国波士顿，哈佛大学MIT的校区。这是我做项目产品推介会都会讲的，一般听推介会一部分是国内被限购，没有投资渠道的，一部分想留学的，一部分想移民的。

　　首先第一个问一下您被限购了吗？如果没被限购，手头上闲置资金怎么投资？中国主要两个投资渠道，一个股市，一个房地产市场，房地产市场被限购，限贷基础上，如果投资股市现在赚钱吗？首先一直是2300点到2400点，包括现在已经2200了，我们知道中国股票市场是一个重圈钱，轻回报股票市场。IPO之前八年可能中国上市公司只有八百多家，但是我听说近期有两千多家排队准备上市，股市非常缺血。近三年中国IPO的融资的规模超过了这几年美国的56%，包括超过了西欧的115%。我们中国是近三年来融资是雄居全国的，但是我们股市指数还是回到2005年整个相对的水平。中国的股市投资渠道肯定不是最好的，老百姓赚不到钱的。

　　第二个投资大宗商品这个老百姓也赚不到钱，以铁矿石为例已经涨了十年，包括前一段时间一个报告，巴西淡水河谷，那个垄断整个开发商业连，开发40吨级大的油轮，19艘，建好之后停不了中国港，首先铁矿石跌下来，全部建的大船计划全部是亏钱的。还有如果以石油为例，现在石油跌破80美元一桶，仅仅5月份下跌了17%，现在估计跌了20%。我们老百姓在国内如果投资股票市场，或者大宗商品的话，是赚不到钱。但是又被限购在现在房地产政策下，所以投资股票市场、房地产市场不是很好的渠道，在中国买第二套房首付提高，利率上浮到10%。总结中国三高现象，不管北京市场、广州、深圳市场。有三高现象，高首付，现在买房子首付比例提高了，高利率现在一般都会上浮，所引致的就是高月供，并不是供不起楼，只是削弱投资回报率。在国内买一个楼，资金回报高不高？我对北京市场不是很了解，我刚从广州过来，我们广州有一个2000年亚运会的时候，那个小蛮腰，一个电视塔就在那里珠江新城回报率做到3%已经是非常高了，国内买一个房地产租金回报率是超不过3%，非常低非常低。

　　第四点，在中国买房子是不是对您来说中国房地产就是投资不动产，之前200万买的房子，现在增值800万，中间600万如果不交割对您来说就是一个数字，不能作为融资、投资的方式。因为国内限贷。我在深圳有房产，我把深圳房子抵押了，本来想做加案现在做不了，把房子抵押做的消费贷款，整个房产只能贷出来总值50%，利率上浮15%，在今年2012年利率要上浮到20%。把房子低压拿出来这些钱投资，回报率超不过25%，加上机会成本您是亏钱的。在中国买房地产不动产，首先不能融资，第二把它抵押出去，回报率超不过25%是亏钱的。包括王总也讲了，包括我是在珠三角，有很多私企老板，很多企业主都想移民，这是非常热的一点。北京出的买房送移民，大批人会关注你，因为很多人都想移民，包括很多人都想留学。这是广州核心CBD一套房产跟我悉尼房产的比较，同样五百万房子，在广州只能买98方还不带车位，在悉尼买500万方，106方还送一个车位，尤其在悉尼澳洲买，首先没有限购限贷，在国内不管有几套房产，在澳洲买房可以在国内享受首付比例起码可以贷到七成，首付只用150万。首先在悉尼买房子税费省了很多，国内契税、印花税，在悉尼500万贷350万，您的税费只用交14万。现在针对国内客户三年，每年净8%租金额，前三年国内客户没有海外经营资产的经验，所以现在帮客户来打理房产，您如果想留学的话，现在上高中，现在家长帮你买套房三年之后可以过去住，前三年我们颐和帮您打理，每年给你回报每年净八个点租金回报，这样三年下来租金给到您是120万。一般我们买房首先让租客帮您供房，只要付首付，纯享受房产增值。国内项目现在能做到吗？刚才我讲了光税费，再加上持有成本将近25万人民币。我们租金能租多少，广州CBD7500每月，还银行贷款84万，悉尼首先给租金汇报120万既抵掉税费，还可抵掉澳洲贷款，只要提供国内资产证明和工作证明都可以的。澳洲可以做到五年一个周期，15年只用还利益，不用还本金，供房压力比国内低。同样贷350万，国内还银行贷款84万，悉尼项目只用还27万。你还了银行贷款，我帮你供楼，还有钱赚。

　　国内项目只有84万，虽然增值了100多万，但是还了银行86万，手心头上现金只有84万，投资回报率只有18.8%。悉尼项目卖到165万现金，增值部分是可以套现的。澳洲买房产绝对不是不动产，是你融资非常好的渠道。在悉尼同样的是贷350万，同样一个价格卖掉，但是你的投资回报率是36.9%比国内投资回报高一倍。

　　这个也是我们卖掉一个房产，我举一个例子，这个房280万人民币，只用付三成84万，每年净8%租金回报，。每年给租金回报22万，但是还银行贷款13.7万，一年净赚8.6万，三年下来一共26万，只投了84万，但是回报26万，包括扣掉您行银行贷款。年均回报10.3%。国内投资一个理财产品能做到10.3%回报率是很低的，所以我们可以作为一个理财产品来用。包括现在汇率也在下调，之前三月份还在6.8水平，现在6.4、6.5，现在买房的话，首先总价省掉以人民币计价省掉20多万。

　　下面简单介绍一下澳洲，王总介绍主要是一些移民和留学政策，我主要介绍澳洲整体经济环境，因为我原来学经济，想去移民、留学、投资，可能更关注经济环境。我们总结这个也是市场上一般公认的四高四低，哪四高，全部是褒义的，四低也不是贬义的。四高，澳洲是高经济增长，还有高福利国家，收入还在强劲增长，它是一个人口水平也是高增长，这个人口不是自然增长率，是移民带来的增长。租金回报非常高。四低，低犯罪率，澳洲整个全球来说最安全的国家之一，跟东南亚国家相比，它没有什么种族歧视，多元化。物价非常低，悉尼在澳洲地位，我认为相当于中国的上海，一个上海的朋友在买同样一个东西，在悉尼买比在上海买要便宜，低物价。房屋供应量非常低，非常罕见的供不应求的市场。空置率非常低，澳洲现在是全球来说唯一一个美国在次贷危机，现在经济还没有复苏，欧洲在欧债危机，澳洲是一个独善其身，是政治经济最稳定国家之一。第二由于它的物价非常低，居民的收入还在涨，所以居民购买力非常强，而且澳洲是一个有资源支撑的国家，所以经济会长期的发展。还有它是一个非常健康的房地产市场，供不应求，最后一个，您可以获得一个稳定的租金回报。

　　这个表主要我刚才讲的四高四低，澳大利亚是中国非常重要的贸易伙伴。中国改革开放发展黄金时间十年97年到2006，澳大利亚在整个发达国家GDP3.5，排在整个发达国家第一位，这是总量。人均同样是第一位，右边表格，刚才讲四高四低，首先通胀率CPI物价，澳洲只有温和的3.1，不是经济调整之后才是3.1，澳洲政府对于通胀控制非常严格，一般在2到3之间非常温和的通胀。美国经济调整之后是3.1，中国5.4，这是2011年数据。失业率，美国、英国接近9恩，中国是4.1%，澳洲5.3，收入增长澳洲是强劲的7.1增长，美国负的2.3%，空置率澳洲1.0，房产增值美国、英国全部是跌的，澳洲强劲的18.7的增长。我们前期关注客户主要是移民的、留学的，包括一些投资的。他们最关心的，您自己去留学最关心是安全，安全是最重要的。包括前期我做推介会的时候，有一个非常慈祥的母亲跟我谈，大家都知道南加州大学前一段时间发生枪击案，那天早上消息公布消息，说是一个20岁的人，她就非常担心因为他孩子刚20岁，以为是自己的孩子。她听完推介会让小孩来澳洲上学，因为澳洲是全世界相对来说比较安全的。澳洲教育也是非常发达，大学在全球排名也是非常靠前的。一会儿有留学专家跟大家讲。

　　现在整个2200万人口大概11位诺贝尔奖得主，大家很多人想把小孩送到美国去，因为美国诺贝尔奖得主最多，其实按人口总量来说其实差不多，包括王总也是从悉尼大学毕业的，大家都了解飞机黑匣子，包括体检B超扫描仪全部出自澳洲的创造。澳洲福利系统也是非常发达的，下面有一个数据，这个就是世界各国社会福利占整个GDP比例，澳洲是占35%。美国、英国，包括一些加拿大这些国家，传统的欧洲国家占20%，亚洲国家只占18.6%，有哪些社会福利呢？首先第一全民免费医疗，一般获得澳洲身份可以申请一个，包括住院挂号都是免费的，包括里面吃饭都是免费的，是一个全民免费遗老，包括孕妇分娩有分娩津贴，包括养老有养老津贴，澳洲可以提供给大学免息贷款，这也是非常好的。这是本人用手机拍的，突出一下澳洲的气候，这个就是海港大学，跟您爱人去情人港浪漫一下。这是个人比较喜欢的景色，这个海非常蓝的，没有污染。这是从澳洲坐飞机回国，两个空气质量对比，大家可以看一下非常鲜明。这个就是中国城，古色古香，北京人去的也不会感到陌生，包括南方过去，因为老板娘拉你进去吃饭一般说的粤语，要么说的北京话听着非常亲切，这个是王总毕业学校，我认为校园环境非常漂亮悉尼大学。如果您想留学的话，因为从今年开始，您在中国国内高考就可以报考悉尼大学承认国内的高考成绩，我们看大概分数线多少？我们知道在国内只要够一本分数线可以报考悉尼大学。去年一本分数线广州分数线580分，但是悉尼大学整个全世界排名第38位，身边清华北大排名46、47位，但是去年要想上清华北大660到670分，在国内考比上清华北大低100分成绩，去的学校排名比清华、北大靠前，但是要著名你要有一个雅思成绩。国内很多学生想报考中山大学，中山大学全国排名跌出400多位，但是分数也要663分，这个也对中国学生去海外留学非常利好消息。

　　为什么要投资澳洲房产，第一点，跟国内比，澳洲是重视私有产权的，是拥有产权的，没有遗产税，没有物业税，这个是跟发达国家相比。第二个澳币是坚挺的，可以作为资产保值增值渠道。第三个投资安全，资金还是灵活的，可以获得稳定的租金回报。最后一点以房养学，由于在国内都是公有的，只有土地使用权，国家规定有40年和70年产权，包括大家熟悉现在市面上卖的商业项目，一般用到十几年，最熟悉的就是广州，自己原来卖了市中心公寓项目，一共40年产权，我已经用掉20年，你拿到手里只有20年产权。未来由于物权法出来之后可能补地价，可能不会收掉这个产权，但是也要按市场的地价来补地价，澳洲绝对不用担心补地价。第二点没有遗产税，中国遗产税税费非常高你想继承一套房产，要把整个房产大概增值部分一半几乎都要拿来交税了，但是澳洲没有遗产税，零成本继承。还有没有物业税，澳洲不对房产增税的。国外交易税费非常低，国内交易税费成本非常高，持有成本非常高。加上房产增值光交税可以买一套房产，但是悉尼不是了，悉尼不对房产征税只对土地征税，如果想省掉持有成本，买什么产品，买颐和开发的公寓产品。因为我们买这块地的时候已经交了土地税了，交过之后公寓成本70套单位全部分割，每一套单位所占地价超不过项目低价，低于38.7万是不要交的。现在地价分割到每一块低于38.7澳币，每年省掉，大家初到悉尼买房，买公寓产品一般可以省掉土地税，每年没有持有成本，这个是跟house是一个很大的区别。了解很多移民客户跟我谈，在国内因为住惯楼房，出国想住house也有面子，但是house而在国外不稀缺，我们这儿越稀缺产品价值越高，house我认为就是佛山自建房，跟国内house不一样，物业管理帮你支撑整个房产的价值。澳洲没有，澳洲全部是自己打理的。

　　第二点讲一下澳币坚挺，左边是美元兑人民币一直在下跌的，这是短期的走势。我们看五年美元相当于人民币下跌了20%，这也是国家的策略，是一个弱势货币来压低国债收益率，国债收益率低了，美国债券市场非常发达的，老百姓一般都会投资到债券市场上去，一般很少投资股市。但是压低了国债收益率之后，逼着老百姓把钱投到风险市场救股市，美元要长期维持弱势货币。所以现在买一个以美元计价的不动产首先是贬值的，这也是为什么美国房地产一直没有复苏原因。

　　右边澳币五年来相当于人民币上涨8.2，短期上涨1.5，前期跌到6.2，从6.8调整到6.2，现在又回到6.5水平，澳币比美元还要坚挺。整个全球货币体系来说，我们认为澳币最坚挺的，也是资产保值增值非常好的途径。

　　如果大家说这个房地产健不健康？首先我们供求关系决定这个价格。首先看需求来自哪里？澳洲需求我们认为非常强劲的。下面表格从93年到2011年，这是整个人口变化。我们一般人口增长都会计算自然增长率，我们看浅色部分就是自然增长率，出生率减去死亡率，这是自然增长率。深色部分就是净人口增长，我们看前几年93年开始一般自然增长移民非常少，2006年之后我们看到主要移民人口占了总人口60%，人口增长的60%。澳洲人口增长2010年创了新高2.1人口增长，移民过去之后要买房子，要居住，包括王总也是长居在那边买了房子，移民是有效需求。美国人口增长只有0.92，澳洲是2.1非常高。还有澳洲人口家庭小型化，之前可能五六个人组成一个家庭，跟父母住在一起，现在两三个人住在一起，自己出来住了，这一部分又会增长50%购房需求。第三个澳洲我们知道全球都在人口老龄化，包括中国在内，最明显的就是意大利，包括现在整个一般亚洲国家，包括欧洲国家也都在人口老龄化。现在澳洲有一个扩大移民的计划，未来三十年，用扩大移民这个计划来减轻人口老龄化。我们举一个例子，我们知道200年历史悉尼大概积攒了有多少人口，450万，但是未来三十年人口增长650万，短短三十年增长原来两百年时间的50%的人口，这些移民过去也是要买房子的，所以它的需求是非常强劲的。