主持人：各位网友大家好，欢迎您收看本期搜狐访谈。我们本期节目有幸的邀请到搜狐焦点，新华社指定海外置业专家，瀚亚国际运营总监王鹏先生，来与我们一起探讨来外投资以及留学移民等一些问题。王先生您好，很高兴见到你，请先跟我们屏幕前的观众打个招呼。
王鹏：各位搜狐的网友大家好，非常高兴能够来到搜狐和大家一块儿来分享海外投资置业的一些经验。
主持人：经常我们是在各种采访当中的现场看到王先生的身影，也是早闻其名，而瀚亚国际作为知名的海外投资平台，也让业内较为关注，请王先生给我们简单的介绍一下瀚亚国际发展以及未来的一些规划。
王鹏：我们隶属于瀚亚资本整个集团公司旗下的，专门从事，现在立足于做澳大利亚的房地产开发，整个置业流程，包括客户能做到，并且做到移民、留学一条龙的服务。我们能够覆盖到全澳的所有首府城市，大家比较熟悉的悉尼、墨尔本，还有可能不太熟悉的阿德莱德、破斯、布里斯班等等。从城市上来说，我们都能够涉及到，能够帮助客人在澳洲，从四五十万澳币普通的房子，到四五百万澳币的豪宅，都可以去找到合适的项目，并且可能跟其他公司不太一样。我们依托与控股集团强大的实力，也有自己去开发的项目，也是有自己移民的专项部门，能够帮助客人做到真正一条龙的服务。
主持人：我们听到这个介绍之后感觉瀚亚国际这个团队是非常专业，而且有实力的，近年来越来越多的家长和学生为开阔眼界和追求更好的教育条件，纷纷选择去海外进行留学。澳大利亚也是近年来最受中国留学生喜欢的国家，这个现象不知道您有什么样的看法？
王鹏：澳洲一直以来作为中国的无论是留学还是投资还是移民，非常重要的一个归属地、项目地。这几年尤其发展迅速，因为我们可能都比较清楚，美国作为第一项目地来选择的，第二第三名前些年是加拿大，现在基本上澳大利亚排到第二名。为什么会有这么多中国的朋友们去选择澳洲，有几个比较重要的因素。我们可能都知道澳洲的风景特别优美，有些是比你想想的更好，被称为最宜居的发达国家，最适合人类居住的发达国家。人们去选择一个地方的话，宜居是非常重要的。第二个是教育资源，纯英式的教育资源，虽然名校的数量没有美国多，但是相对集中，在悉尼和墨尔本，都是一线的国际化大都市，近些年来，据不完全统计，我们中国每年去澳洲留学的年龄逐渐下降，中学生就可以过去了，数量逐年上升，总人数超过10万人。从投资上来说，澳大利亚是唯一的一个在发达国家当中可以给外国人做国民待遇贷款的专家，他们本地人享受什么样的利率，我们就可以享受。他们享受多少年限我们也可以，美国做不到，欧洲也做不到，把投资的门槛拉低了，我们仅需要300万人民币的房子，60万人民币的首付款就可以买房了，综合因素让我们国人过去的越来越多，越来越受欢迎。
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主持人：听起来还是很有吸引力的，伴随海外留学生的增多我们经常听到一个词，以房养学，请问什么是以房养学，而澳洲为什么会被称为以房养学最可行的国家，您能简单的解释一下这个说法吗？
王鹏：以房养学这个概念在澳大利亚是完全可以实现的，所谓的以房养学就是用房子自身的价值，房子买回来之后，会在两方面给自己有收入，一方面是租金的收入，第二方面是房屋升值，分开来说这两个概念。首先澳大利亚的房屋每年的年租金差不多相当于房价的5%—6%，300万人民币房子，每年的租金有15万—18万人民币，6%，北京其实只有2%，300万人民币的房子一年的租金在5—6万人民币，租金非常高。如果不买房去租房是比较重的负担，如果买了房子，变成了能让你有正收入，第二方面是房屋升值，澳洲除了发达国家之外，包括发展中国家，几十年来的房屋增长都是最稳定的，保持了三四十年8%—12%的房屋升值，统称7—10年整个房价可以翻一番。所以说这个房屋本身在升值，300万人民币的房子，每年的人民币升值25万到40万之间，而一个留学生在那边教育的支出，租房的支出，生活的支出，基本上一年人民币30—40万左右，如果不买房产，仅仅是去上学，在租房，在生活花费，基本上如果只上大学的话，四年下来要120—150万之间的总支出，这个支出是纯的花出去，没有任何回报的，如果去留学之前，前两年有这个打算，或者是当年就有房产，别墅有三四个卧室，普通的洋房公寓也是2居室以上的话，首先可以有其他的房间可以租出去，有正收入。房屋升值是每年很稳定的，会发现四年以后离开澳大利亚，不在那边去做移民这项的动作房产卖出去之后会发现，这几年的升值甚至于超过这几年的学费支出，还有赢余，如果选择留在澳洲，做澳洲的公民，或永居的绿卡身份居民的话，首先我们要有落脚地，永久的房产，比十年以后再买省30%左右的房款，因为房屋确实每年都在升值。
第二个问题，为什么说澳大利亚是最好的实现以房养学的地方，结合两个概念，比如说美国，美国很多中小城市的房屋，除了纽约、洛杉矶等等，可能相对便宜一些，但是租金也低，控制率也比较高，自己租了之外，再往外出租很难实现保证能出租的。不能贷款，加拿大的话，我们差不多只能贷到50%的贷款，其他一些如果欧洲留学的话买房的话不给外国人贷款，租金的收益和稳定性也不如澳洲，所以我们说澳大利亚是实现以房养学最好的地方。
主持人：王先生的介绍非常详细，我们也觉得在澳洲投资买房，以房养学是非常划算的一个投资项目，说到海外置业，澳洲总是被人提及除去以房养学，据我了解很多人士纷纷选择去澳洲，请问大家为什么选择去澳洲？
王鹏：这个问题多媒体，做电视访谈或者是媒体访谈的时候，很多网友关心我们选择做海外资产配置，为什么澳大利亚是最好的地方，还是要解读整个政策。从投资的角度去考虑的话，我们把人民币货币的资产，或者是货币配置到其他国家，首先会考虑几点，我个人本身跟朋友交流安全，安全是第一位的，任何一分钱都要保证安全。澳洲有一个国家强制的律师介入，买房的话，从合同解读到签字，确认签约，到交房的过程，到最后交房，俗称律师全程监管。美国也不需要，美国在过户的时候需要过户律师就可以了，澳洲是强制的律师全程监管，这就是从安全性和法律保障性的第一点，可以有保障。
房款的安全，澳洲必须把房款前期只需要房价的10%存入到澳洲律师的信托账户，信托账户由国家监管，100%的安全。我们不用担心这个项目进行不下去，假如真的出现这种情况，进行不下去很简单，律师会把10%的房款原封不动的打回中国的账户，从安全性上来说澳洲非常让人放心。我们做投资，第一个是保值，第二个是增值，首先保证投出去的100万别贬值了，否则就失去了投资的意义。澳洲有客观的房价，7—10年翻一番，基础是什么，由几点构成，一是全世界最适合人类居住的国家之一，居住环境非常好我们才愿意去。第二个是因为经济，房价是市场经济的一个社会，肯定受到本国经济的影响，澳洲每年GDP的涨幅，虽然不能跟我们中国这几年7%、8%的增长，但是它每年3—4%的增长已经是发达国家里最好的之一。澳大利亚自身天然的条件，其实是一个不太依靠于别人养活它的国家，而是他养活别人。丰富的矿产资源和其他的一些像咱们比较熟悉的农牧产品，都是出口到中国、日本、美国这些地区，相对来说非常稳定，从经济层来说是很稳定的上涨。澳大利亚脱胎与英国的法律和教育，并且是这几个英联邦国家当中和加拿大牵头并进的最优秀的英联邦国家之一。整个社会体系，安全程度非常高，并且像美国枪支还会有泛滥的事情，而澳洲很安全，他们也有枪支管理，不允许贫民持枪。人口结构作为我们去选择一个投资地，其实澳洲大部分还是以英国人的后裔和欧洲人的后裔为主，其次华裔在澳洲的地位越来越高，汉语基本上要成为澳洲的第二语言。总共占的比例又不是太高，我们有一种潜在的担心，虽然有时候愿意到中国人多的地方，但是有一种潜在担心，中国人太多了，会不会有一窝蜂抢房的一种现象。把房屋炒的虚高，让你买到高位，有可能会跌，澳洲不会。澳大利亚的房产政策由政府来去规定每一个项目必须有50%以上的套数，必须卖给本国人。避免掉这些年来我们有时候会看到，在美国、加拿大出现这一条街都被中国人买走了，结果出租和二次出售的时候找不到买家，澳洲严格规定，这个项目上市的时候必须五成以上的房屋和拥有永居身份的人去购买。避免出现鬼城，简单点说鬼城这种情况是不会在澳洲出现的。还有一点人口增速，我们选择一个房产投资的话，很重要的一点是我们选择的那个地点人口始终是以较为高的速度来增长的，我们都说现在中国房地产出了一点问题，有各种各样经济的因素，还有政策的因素，最重要的一点是人口增速方慢了。我们国家人口差不多了，15亿最顶峰，现在又调了风头，14亿就差不多了，现在新生儿越来越少了。澳洲现在是2340万人口，但是整个国家政策都是要扶持人口的话要30年之内，35年要翻番，证明会新增2000万人口，需要租房子。房屋是刚需，对于他本土人来说，综合几点因素，我们觉得澳洲是全世界最适合房产投资的地方。
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主持人：可不可以再给我们具体一点，澳洲有哪些地区比较适合做投资，以及有哪些比较适合做学区项目的，请给我们简单推荐一下？
王鹏：这个问题更具体，我们都知道李嘉诚先生非常著名的一句话，决定房屋的是地段、地段还是地段，决定房屋增值的，其实我们都会考虑到这一点。具体到澳大利亚也非常大，700多万平方公里，也有六七个重要的城市。我们作为一个客人的角度，客户的角度，非从业人士去选择澳洲的房产，从城市选择上来说，我们还是推荐更多的朋友选择悉尼和墨尔本这两个城市，首先是在澳洲排名前两位的城市，都有接近500万人口的体量，并且这些人口基本上是城市人口。人口还是决定值不值得去做投资，这两个城市的经济也是占到澳洲最重的比重，首先选择这两个城市，第一次投资澳大利亚，除非有个人的倾向，比如说孩子在阿拉莱德上学，或者是在布里斯班上学，或者是你就喜欢那个城市，我还是推荐他选择悉尼和墨尔本。再细一点，我们有什么项目可以更加没有风险，或者是风险较低。我们瀚亚国际前期都会帮助客人做大量的工作筛选项目，我们集团公司也会开发项目，也会考虑到这几点综合因素，我们的合作伙伴会把他们的项目拿过来，让我们在中国帮他们做独家销售、独家营销。我们无论是谁的项目都会秉承几点去打分，或者是前期的评测。选择任何一个项目，要有优秀的学区，无论是中学还是大学都比较近。比如一公里之内，1点几公里，或者是几百米，走路15分钟就能到。第二个是交通，任何一个地点有交通的方便与不方便，我们考虑到交通，就算离这个地方稍微远一点，如果有直达的公路、铁路，地上的铁路，直接到了火车或者是电车的话就会方便很多。刚才说了教育，我们考虑到医疗，周边无论是公立的大型医院还是私立的大型医院，还有购物方面，我们在北京也会寻求这个东西，我们小区旁边如果有一个购物中心会特别方便，澳洲也是一样，他购物中心的中体数量不可能有我们这么大。物以惜为贵，如果是一个购物中心很近的项目，未来的升值就会更可观。我们会综合学校的教育、医疗、交通、购物，综合的因素来去帮助客人选择前期项目的筛选，并且我们也会考虑到一些隐性的，从表面上不太容易看得出来的人口结构的区别。澳洲也是全世界多民族的国家，并不是人家人种人群不好，只是说我们中国人可能跟他们住起来不太习惯，比如印度人的社区，越南人比较多的社区我们离他们远一点，因为居住习惯不一样，宗教信仰等等不太一样，我们都会前期考虑到。
综合起来，我们找到这些综合配套比较好的，居住的人员成份相对比较好接受的，再加上未来的土地稀缺性去选择项目，我们去帮助客人选择。在墨尔本的话主要集中在两个区域的项目，一个是CBD，他比我们CBD离城中心的位置还要城中心，只有2平方公里，叫老墨尔本城区，纯墨尔本城区。200多年的建城史，在City里都寸土寸金，这种项目从地段上来讲没有可挑的余地，最好的地段，再加上学校，墨尔本的皇家理工大学就在city里面，我们的项目离国家理工大学走路几十米，几百米就到了。city的北边是全澳最好的大学，墨尔本大学。买了City里面的项目自然是风险特别低的。其次我们会在墨尔本选择东区和东南区的房子。东区和东南区是传统老的社区，我们自己开发的项目也在正东的方向，综合点都是非常符合我们去做投资的。由于悉尼的city里面的土地更加稀缺，所以现在我们很难city看到项目。我们的项目在悉尼主要跟澳大利亚最大的开发商美丽通（音）合作，悉尼city的正南方向三公里左右有两个项目，一个是学区公寓、高档公寓项目，还有一个是EON的项目，基本上接近于宪法，三校环保，悉尼大学、西南威尔斯大学，和悉尼科技大学三所非常知名的高校，这个项目离这三所高校都是差不多1—1.5公里左右，所以我们从这个角度帮助客人前期选房子。
主持人：我觉得您说的特别详细，屏幕前的网友听完王先生的介绍对大家来说是非议投资项目，还有一项也是现在非常重要的，那就是移民服务，不知道这块瀚亚国际在这个方面有什么经验的分享？
王鹏：首先去购房置业的其中百分之三四十的客户都有移民这方面的需求，甚至已经都做了移民了。我们自身瀚亚国际移民部就是从这个角度帮助客人能更省心、省力、省钱的去做移民项目。一是从澳洲移民这块，依托与控股集团强大的实力，我们都知道澳洲有一个500万澳币的移民项目，我们自身具备这个牌照，已经发行了500万澳币的合规移民的基金，能够帮助客户。第一是有安全性的保障，第二是收益率。其他国债等等每年的回报率只有2%—3%，而我们公司发行合规基金每年回报率8%—12%是高出三四倍的，客人的收益率会更高。风险跟国债一样，很低的，因为我们有复华控股强大的综合实力来做保障，基金是非常安全的。除了这500万澳币的投资之外，我们本身作为项目方出现，其他像我们比较熟悉的澳洲雇主担保等等这些移民，包括像188A类普通类的投资移民，我们和市场上其他公司比较有优势的是，毕竟复华在澳洲注册公司，我们可以拿到当地第一手资源，这样减少了中间环节，也会使每一位客人的服务费，比市场价便宜20%左右。因为我们少了中间环节，所以会少20%左右，但是服务质量不用担心。本身移民组团队的组成都是由在业内都干了很长时间，并且也是在澳洲本身就有游学和工作经验的人员组成，非常专业。我们都是和澳洲最好的律师事务所合作，像前两天墨尔本有一个叫纳威尔律师事务所的，他们的创始人纳威尔先生到我们瀚亚总部民生大厦17层，和我做会谈，我们正式签署合作的意向书，选择的合作伙伴都是非常高端的，让客户都可以放心。除了澳洲移民之外，我们现在所作的移民项目也可以涉及到澳洲买房的移民，我们自身是房地产这块房地产出身的。所以在房产角度而言，我们比其他公司更专业。
从移民政策上来说，欧洲移民相对会简单一些，因为欧洲移民都是国家出的条条框框的政策，买多少万欧元的项目，房子就可以去做移民，无非是一个项目选择，我们可能比同行更加专业和精准，其实就是这样。
主持人：听完王先生的介绍，我们感受到瀚亚国际这个团队具有非常专业的，具有实力的团队，非常感谢王先生今天与我们的分享，也相信很多人都明白了我们在海外投资以及学区项目的选择上面也有了很多新借鉴。祝愿王先生以后工作顺利开心，也祝愿我们的瀚亚国际发展越来越好，谢谢。
王鹏：感谢搜狐，感谢搜狐的各位网友，今天能在这里和大家分享一些澳洲还有其他国家的投资房产，投资移民等等一些经验，希望大家在接下来的时间内更多的关注瀚亚国际，能够来到我们瀚亚国际在北京总部，民生大厦17层，和我们有真正海外移民和海外房产方面的服务，能接受我们的服务，我相信我们这个团队会给大家带来最高层次的海外置业体验，谢谢各位网友。
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